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业内揭保障房变身银行理财产品(转载)

2021-10-10 2 jdhymc

  老王突然打过来电话,很焦头烂额的样子:“田总 ,能不能帮忙找找靠谱的机构,借点钱?”我问啥事这么着急?老王答道:“手上一个项目出问题了,现在银行堵在门口 ,要还钱啊。过一个月,我肯定还你 。 ”

  这么办事不是老王的风格,他走的路子一般都是很稳的 ,是什么东西能把人搞成这样?

  原来 ,一年前,老王接了个中西部地区的保障房融资项目。项目是老王一个在当地做城投公司老总的朋友介绍的。保障房是县政府为了响应省里面的号召推动的重点项目,为完成下达的城镇保障性安居工程建设任务 ,县里面的大小干部都搞了摊派,人人都出去找钱,目的就是要解决建设资金的问题 。

  县里面这几年财政很紧张 ,教育 、水利、交通、社会治安 、招商补贴处处要钱。能找的融资渠道都找了,银行现在是死活不愿意再给钱,说是区域授信额度用完 ,不能新增。县里面的国企,基本上都触及了国资委规定的负债警戒线,也不能再举债了 。现在项目眼看就要启动 ,钱还没有到位,县领导急得很 。城投公司的老总找到老王,说他在北京上海见多识广 ,看能不能想点办法。都是多年的交情 ,老王想了想就答应了。

  老王考虑,这项目怎么做呢?不能直接做成信托产品给城投公司发贷款,人家有负债率考核 ,上面管得严呢 。再说了,做成信托产品,老王能赚多少钱?给信托项目当财务顾问 ,费用都卡得很严,大钱根本拿不到,就算是拿 ,也要看各方面脸色。思来想去,老王决定做一个有限合伙基金。

  基金本身可以和城投公司合资成立运营保障房的项目公司 。这样,对城投来说 ,是股权投资,没有负债,万事大吉。出资比例设成三比一 ,也就是说城投用1个亿的资金做了4个亿的项目 ,算放了杠杆了。

  项目建成后,政府按照约定回购 。虽说现在地方政府、人大不能随便出回购函,但他们还是找了财政局 ,出了个会议纪要,说清楚财政资金优先划拨支付保障房项目,算是解决了资金的还款问题。

  在基金层面 ,老王的公司担任普通合伙人(GP,general partner),再找一个信托计划做有限合伙人(limited partner)。GP出资300万 ,LP出资2.97亿 。此外,老王还从不知道哪个地方找来一个担保公司,给信托计划的本金和收益做担保 ,年化收益率10%。老王说,拿着这个信托计划找银行,对接一下理财资金 ,这事儿就算成了。

  按照老王和县政府的约定 ,基金在保障房项目里面的股本出资,要实现12%的收益,不足的部分 ,由城投公司补贴 。因为政府不能对外签合同,因此这个约定没有以合同的形式体现,而是政府发的一个确认函 ,上面有书记、县长 、城投公司老总的签字 。

  老王算了一下,3个亿的出资,12%的收益 ,1年后本金加利息就是33600万。扣掉给LP的本金和收益,也就是29700×(1+10%)=32670万,还剩930万。老王出300万 ,回来900万,1年300%!赚翻了!

  老王找了好几家银行,最后做了单银行理财产品 。厚厚几十页的投资说明书中 ,产品投资范围里面写着除了投资一些货币市场基金外 ,还有50%-80%的资金投资于固定收益的信托产品。实际上这个信托产品,就是作为有限合伙基金LP的信托计划。银行理财给客户6.5%,作为投资标的的信托计划有10%的收益 ,算算差价银行还能赚约3个点 。这样一来,银行也乐意。

  但是万万没有想到的是,保障房的建设 ,由于施工方拖欠工人工资,闹了好几次,工期一拖再拖 ,一年结束了,到了政府要回购的时候,房子才盖了一半。咋办?银行必须给客户支付理财产品的本息 ,但是理财产品购买的信托,到现在连本金都兑付不出来 。老王去找县领导,一到发现书记都换了 ,新书记嘴上虽然没说不付 ,但态度总是暧昧,事情就这样拖着,把老王的头发都急白了。

  这不 ,老王来找我了。有什么好的解决方案呢?当务之急,是先把一年到期的钱还了 。我给老王出了个主意,跟银行说好 ,理财产品再发一期,为募集得快,可以把利率定高一点 ,先把上一期的本金还了。要是不发,一起玩完肯定也是大家不愿意看到的。再说这个项目也就是逾期了,还没到产生坏账的程度 。至于利息 ,也就是2700万,这个好弄,找过桥资金 ,先借上半年 。20%的利息总够了吧 ,借半年,也就两三百万。到时候项目肯定完工了,反正赚得足够多了 ,付出一点,也不怕。“就这么办,只能割肉了!”老王拍腿道 。

  没过多久 ,我就在银行的柜台上就看到这个产品。预期收益率的是8%,火热推介中,好多人排队买。我去打听了一下 ,客户经理偷偷告诉我,这个产品,没有银行的内部关系 ,想买根本没门,太抢手了!

相关标签: # 老王 # 项目 # 银行 # 信托

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