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我为什么坚信房价已然触顶(转载)(转载)

2021-11-17 5 jdhymc

  从今年开始 ,房地产市场已经显现出由过热到速冻的急速反转势头。而且就本人看来,房价已然越过了顶峰,正在步入深谷的进程当中 。这一判断并非事后诸葛 ,因为本人不仅看空,而且参与做空,甚至不断劝告身边每一个人远离房地产。

  下面说说我坚定看空地产的理由:

  首先 ,一线城市房价已经涨至极限。

  这里一个很关键的问题就是什么是一线城市房价的极限?

  在我看来衡量一线城市房价是否过高的指标绝对不是房价收入比或者租售比之类的传统指标 ,因为如果按照这种指标衡量中国的房价早已捅破大气层 。这里一个很关键的问题是国家估计局(对不起,由于统计局的数据确实不是来自于统计,而是多数源自估计 ,所以我只能叫他们估计局)所公布的数据根本没法直接引用。因而依靠估计局提供的数据计算房价收入比是极不可靠的,毕竟官员的灰色收入、商人的避税收入都是难以获取的,也就是说一线城市高收入居民的实际收入水平应远高于估计局给出的数字。在一个基尼系数高的离谱的国家 ,按平均数统计出的收入去比房价是没有现实意义的 。至于租售比,如果考虑到群租以及每年租金10~15%的涨幅问题,参考类似股市的动态市盈率计算法则 ,租售比并不一定非常糟糕 。

  如果非要找到一个可以衡量一线城市房价极限的指标,我认为投资移民的成本是最合适的Benchmark。当房价中位数达到投资移民所需成本的水平时,房主的移民冲动会造成巨大的抛盘压力 ,并且连带造成人民币的贬值压力。以EB5投资移民所需成本参考,50万美元差不多是能够支付去北美 、加拿大,包括南欧等多个国家各类名目移民(包括获得绿卡或居住权)的平均额度 。也就是说 ,当北京、上海的一套房子平均价值达到50万美元时 ,房主的移民冲动就会涌现。目前看来,经过2013年超过30%的暴涨,北京和上海房子的中位数均已突破这一极限 ,接下来的事情大家也看到了:进入2014年需求急速萎缩,相应地人民币兑换美元的需求却终止了人民币的升值势头。有钱人开始到国外买房 。中国人已经成为最大的海外买房群体。

  第二,旺盛的需求为什么会被速冻?

  其实房地产在中国被炒到今天 ,已然和股市没什么本质区别,只不过一个周期长,流动性差 ,另一个周期短,流动性好而已。当房价上涨时,逼空效应会导致恐慌盘入市 ,如果再考虑到当年劝说了很多原本计划2010到2012年购房者推迟了购买计划 。一下子积累了三年的买盘,在房价急拉的刺激下,化作神勇的接盘侠 ,蜂拥入市。历史会证明这批人将在相当长的时间内站在高高的山岗上 ,也许这辈子也没有机会再次等到下一个接盘侠。

  买盘多数出于恐慌,买了以后这种恐慌情绪依然不会减弱,很可能还会放大 。比如2013年房价猛涨时 ,90%的民众都对未来的房价看涨。但他们的判断依据普遍都是“过去几年房价一直在涨呀,政府不会让房价跌呀,刚需很旺盛呀…… ”这类毫无见识糊涂逻辑。当你跟他们稍稍讲点逻辑时 ,他们也会感到脖跟后面发毛 。这就是典型的顶部心态,怕踏空,但更怕追高!

  其实金融市场的特点就是越涨价越有需求 ,但这种涨价必须有成交量的配合(如果量能不济,上涨不可持续) 。反过来越降价越不会有需求,事实上不是刚需死了 ,而是大家不敢买了。

  正是因为这种顶部心态,一旦黑天鹅事件出现,买盘将毫不犹豫地进入漫长的观望期 ,也许他们一两年之内都不会真的出手。2014年就是这个关键的转折点 ,需求的速冻证明所谓的刚需已经开始缩手 。当然历史也会证明,这些及时缩回去的买盘,他们会因为这个决定而避开多数人这辈子最大的一个陷阱。

  第三个问题 ,黑天鹅事件在哪?

  同样不是事后诸葛,去年十一前我在去杭州时就曾说过,如果中国房市发生逆转 ,第一个倒下的会是这里。

  我的判断理由有如下几点:

  1、浙江的金融中心,温州已经倒下,温州不是孤立事件 ,事实上整个浙江的地下金融体系是极度复杂的,一个温州倒下了,会造成多地的风险暴露 。

  2 、杭州比起北上广深而言虽非一线城市 ,但其房价堪比一线城市,再加上下沙、萧山等地的快速扩张,这里的地产开发规模与房价严重不匹配。

  3、杭州近年来没有搞过什么面子活动 ,相比之下广州搞过亚运会 ,深圳搞过大运会,上海世博会,北京奥运会……杭州的财政状况应该对土地依赖度没有那么高(最新的数据看来这一点我是判断错了的 ,事实上杭州相当依赖土地财政)

  4 、浙江是中国市场经济最发达的地区,这里最可能成为地产风暴的风眼

  具备上述条件,只需要一个黑天鹅事件的催化 ,果然2014年年初的上海钢贸连带担保违约成为了这只黑天鹅。由于钢贸企业相互担保,高达2000亿的贷款规模出现还款问题,导致上百家民企的资金链被速冻 ,这必然会让已经患上资金饥渴症的房地产失血 。果然,杭州成为今年打响楼市降价第一枪的地方,这个意义对于中国经济而言也许会堪比武昌首义。

  第四 ,政府是否会出手救市?

  中国民众对地产的痛恨已经压抑很久了,所以当这轮地产降价潮,房企倒闭潮出现时 ,网上是一片欢呼雀跃。在这种趋势看看看到苗头时 ,媒体是清醒的,他们在吃过2008年房地产起死回生的教训后,对政府的救市冲动已经非常警惕 。所以我们看到 ,每次地方政府想要发布救市政策时,媒体总会提前把消息爆出来,之后在一偏骂声中 ,让一枚枚救市炮弹哑火。用上周一篇新闻的标题说,非政府不想救也,实不敢救也!

  当然 ,对于我们这个政府而言,如果你说他在意民意基础,那确实高估他们的脸皮了。就像今天杭州出台这个新规一样 ,实质的救市行为至少已经在暗地里开始了 。接下来我们的问题是,救市是否有效?

  我的答案是:白扯!

  还是前面说的第一个观点,房价已经涨至极限 ,这个极限是足够一线城市普通人能够举家移民的钱 。以目前北京 、上海这种环境、政府公共服务的能力以及他们的信誉 ,有条件的人是说走就要走的。如果房价超过了移民红线,卖房换美元移民的联动效应就会显现。到时候如果政府真要通过释放流动性来救市的话,这种溢出效应就会摧垮人民币的汇率 。相比房价而言 ,中央政府显然更加不想看到人民币垮掉。

  所以,关注新闻的人可能会发现,为了防止地方政府救市 ,中央政府也给他们开出了两项妥协条件:其一是加速不动产登记,为房产税做好准备;其二是允许地方政府直接发债,这两条都会降低地方政府的救市意愿。

  在这里我还要顺手骂一下持有一种极端傻逼观点的多数人 ,他们认为政府会让房价恒定在目前这个位置,直至居民收入慢慢赶上房价 。这种观点简直是痴人说梦!如果这种话是普通人说的那还有情可原,但如果是懂点经济的人也说这种话 ,那只能说此人要么无知,要么无耻了。

  为什么这种情况不可能?因为我们必须计入炒房者以及开发商的资金成本。要知道从2010年开始**就下令堵死了地产商通过股票市场直接融资的最佳渠道,而后地产开发贷款也被掐住 。没办法小开发商只能从地下钱庄借高利贷 ,大开发商只能去海外融资(多数是发行企业债)。在这种资金成本之下 ,如果每年房子不涨15%他们就会亏损,如果持续亏损资金链就会断裂,他们就只能低价跑量。所以在房地产这个巨大的旁氏骗局当中 ,房价要么暴涨,要么暴跌,根本不会有第三种可能 。

  最后 ,什么是全面刺破房地产泡沫的那把利剑?

  其实这个问题我刚刚已经说过了,最后真正全面刺破房地产泡沫的就是资金成本对收益的要求。由于炒房者以及开发商都是依赖高利贷度日的,他们必须把房价每年拉高至少15%才能赚钱 ,而他们赚到的钱是下一波借了高利贷的人。因而整个房地产就成了一个自我运行的旁氏骗局,直到找不到最后一个接盘侠时,一切便突然中止了 。

  而通常旁氏骗局的最后一轮都是要到高利贷那里寻找杠杆的 ,因为在这种风险下,也只有高利贷愿意进场 。而眼下,还有一种更加败类的做法 ,那就是开发商替购房者垫首付 ,将原本需要5成的首付款降至1~2成。这种做法会进一步放大风险,因为如此高的房价已经让能出得起5成首付的购房者难以承受月供了,如今首付比例下降 ,这些连首付的凑不齐的人就更没有能力按时归还贷款了。更何况开发商垫付的那些首付也是需要归还的,银行贷款加上开发商贷款两笔月供加起来房奴们自然更是吃不消 。

  当巨大的风险暴露出来时,银行肯定是不愿意继续冒险了 ,他们会第一个站出来果断离场。而且目前国内的银行已经开始离场了,如果接下来市场中只剩下博傻的死多以及高利贷们,这个市场还能运转多久呢?

  眼下低价跑量已经成为开发商们的明智之举 ,当然在低价跑量的过程中,他们必须学会遮遮掩掩。一方面是因为聪明的买家是不会在下跌过程中果断出手的,另一方面地方政府也是不得不防的 ,毕竟王石已经用现身说法的方式给大家上过一课了 。

  接下来,对于房地产,我们只剩下避险和看戏了。

  最后的最后 ,我在顺道骂醒一些常年被开发商的歪理谬论蛊惑的SB们:

  1、“只要是自己住 ,什么时候买都是正确的。”这种论调最流行,杀伤力也齐大 。不过从这种观点的普遍流行我就已经看到了我们这个民族还普遍缺乏最基本的智力开化。举个例子,虽然都是自住 ,同样一套房,年初400万,年底300万。如果你不幸是年初买入的 ,到了年底你愿不愿意自己骂自己傻逼呢?

  2 、“面粉比面包贵,未来房价还会涨 。”这些年地王出了很多,因此这种论调也经常出来忽悠人。其实稍有营销常识的人就会明白 ,当一种商品的成本远远高于他的合理价值时,这种商品根本没有存在的必要。所以并非所有情况下成本上涨都可以成功转嫁给市场的 。

  政府不是万能的

  很多人认为只要政府不想让房价跌,房价就跌不了 ,但政府不是万能的,当年的日本,香港 ,政府也不想让房价跌 ,结果房价还是跌去70% 。就好比如金,政府千方百计想让股市涨,但股市就是涨不了一样。政府也无法同自然规律对抗。政府现在在做的还是加大供应(棚户区改造)

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