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关于房贷,谁说“等额本金”比“等额本息”好?

2021-12-04 20 jdhymc

  关于房贷,圈子里都在转发推荐“等额本金”额还款方式 ,因为这样可以节省利息。

  等额本息,就是每个月还款金额(本金+利息)一样多(等额)

  等额本金,是还款的本金(不含利息)每个月相同 ,利息逐渐减少

  举例:如果公积金贷款50万,20年还清

  等额本息,每个月还款3096元

  等额本金 ,第一个月还款3854元(比前者每月多出750元),以后每月递减7.38元

  选择等额本息的总利息是24.3万元,比等额本金利息多出3万元

关于房贷	,谁说“等额本金	”比“等额本息”好?

  如果同样是公积金贷款50万,但5年还清

  等额本息,每个月还款9152元

  等额本金 ,第一个月还款9896元(比等额本息每月多还744元) ,以后每月递减26.04元

  选择等额本息的总利息是4.9万元,比等额本利息多0.15万元而已

关于房贷,谁说“等额本金”比“等额本息	”好?

  可见 ,若你贷款年限短,利息差距不是很大。那么问题来了,“等额本金”真比“等额本息”好吗?

  这么说吧 ,如果你未来收入可能提高,推荐选择等额本息 。如果你现在收入较高,未来收入可能下降 ,推荐选择等额本金。这个说法也不是完全正确,因为没有考虑通胀、资金占用比等因素,还是看2005年的文章吧:

  “等额本金还款法比等额本息还款法能节省一大笔贷款利息 ,这几乎已经是贷款人都知道的事了。不过昨天农行房贷部张林宁却称,这只是一个数字游戏,“被人为夸大了 ,两种方式其实差不了多少 。 ”两方式差距有水分

  贷款人申请20年期30万元贷款 ,按照年利率5.51%计算,采用等额本息还款法,需要支付银行的贷款利息是195685.6万元 ,而采用等额本金还款法,需要支付的利息只有168446.31万元,少了足有27239.29万元 ,数目不小。

  张林宁指出,单从数字上看,确实是这个样子 ,于是很容易产生一个错误印象,等额本金还款法比等额本息还款法更节省利息。其实这个数字是虚的,水分很大 ,原因在于上面的计算过于简单,忽略一个理财中非常重要的问题,就是钱是有时间价值的 。“如果考虑到钱的时间价值 ,就会发现 ,等额本金还款法其实是被施了障眼法,并不具备明显优势。”时间差巧施障眼法

  等额本金还款法是如何被施了障眼法呢?

  张林宁指出,申请20年期30万元的贷款 ,采用等额本息还款法,月供均为2065元,简单明了;采用等额本金还款法 ,前6个月的还款额分别约为:2627元、2621元 、2616元、2610元、2604元 、2598元,而最后一个月(第240个月)的还款额为1264元,由于每个月还款金额不等 ,因此很多分析在把其和等额本息还款法比较优劣时,只简单地用到了利息总额。

  “等额本金还款法前几年每个月要多还钱,早期多很多 ,例子中第一个月要多还562元,这些早期多还的钱,无论是买国债、基金 ,还是存银行都会有收益 ,而且年头越多收益越多,这就是被忽略的钱的时间价值,显然上面的计算方法并没有计算在内 。”张林宁说:“都知道20年前的100元比现在的100元值钱 ,同样的道理,现在的100元也要比20年后的100元值钱,而例子中 ,不同时间的100元却是等值的。 ”还钱越快利息越少

  由于不同贷款人的理财能力不同,手里钱的时间价值也不同,因此算起来比较繁琐 ,远不如前面27239.29万元的差额一目了然,便于理解。

  为了说明问题,张林宁算了另外一笔账 ,如果完全忽略钱的时间价值,只用利息额多少评价贷款方案优劣,20年期30万元贷款采用等额本金第一个月需要还款2627元 ,如果该贷款人有足够的支付能力 ,没必要后面逐渐减少,大可以采取月供为2627元的等额本息还款法,这样还款时间降到了13.5年 ,支付银行利息总额126147.32元,利息支出会再减少42298.99万元,更合适 。

  每个月还款额增加了 ,钱还得越快贷款利息就越少,从这一方面看,等额本金不过是通过前面多还后面少还的变速方式保持了整个时间不变 ,形成了迷惑人的假象 。张林宁说:“不同贷款方式的差距并没有数字上那么大,贷款人为了减少贷款利息,只要把握好月供的数量就足够了。”记者侯宇峰”

  最后的结论就是 ,文章,不要乱相信

相关标签: # 等额 # 还款 # 本金 # 利息 # 本息

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