首页 综合信息内容详情

按揭买房到底是“等额本金”还是“等额本息”划算?(数据干货)

2021-12-04 19 jdhymc

  看了网上很多文章讲这两者之间的差别 ,都是一些趋向性的话,其实没有一篇文章讲清楚了的,今天我就给大家计算一下本息和本金这两种方式的具体差异 。

  先上公式 ,

  等额本息:每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

  等额本金:每月月供额=(贷款本金÷还款月数) (贷款本金-已归还本金累计额)×月利率,其中,每月应还本金=贷款本金÷还款月数

  这两个公式就是等额本息和等额本金月供的计算公式。是不是看晕了?不要紧 ,你只要知道是这么回事就行了 ,下面我根据公式进行计算。

  我们假设你购房贷款了100万,以现在商业贷款年利率4.9%,贷款30年来计算 。

  请看下表:

按揭买房到底是“等额本金	”还是“等额本息”划算?(数据干货)

  中间一部分月份因为太长 ,我省略了没有贴出来。我们可以看到,从第一个月开始,等额本息每个月还款额度相同 ,而等额本金刚开始很高,但是每个月都在递减,如下图:

按揭买房到底是“等额本金”还是“等额本息	”划算?(数据干货)

  等额本金刚开始多 ,后来少,这是大家都知道的,那么具体是多少呢?

  我们计算一下每个月的还款差额。

  即:月供差=等额本金月供-等额本息月供 ,意思是每个月等额本金比本息多付多少钱 。

按揭买房到底是“等额本金”还是“等额本息”划算?(数据干货)

  同样的,表格太长,我还是只贴出关键的几行 ,其他的省略 。

  我们可以看到 ,刚开始本金月供高,到了第137个月(大概是第11年)开始,两者差额趋近于0 ,然后本息月供开始高于本金,因此是负数,最后一个月本息要比本金多付出2500多元钱。我们把每个月的差额做一个加总 ,数值是-177657.8609,意思就是最终等额本金比等额本息少支付17万多的利息。看起来只要经济条件允许,供房没有压力 ,都应该选择等额本金了,是吗?

  答案并不是 。

  因为有一个很重要的因素你必须考虑,那就是通货膨胀。

  中国过去10年乃至30年的实际年通胀率是多少呢?注意我说的是实际。统计局的数据是假的这已经是公开的秘密 。具体多少我这里不做过多讨论 ,一般认为是达到了百分之十几,我这里退一步以10%计算。

  我们来计算一下月供差的现值。这里先解释一下现值的意义 。比如等额本息本息第一个月比本金少支付1542,这一部分钱不管你是消费了 ,还是再拿去投资 ,相当于是你省下来的,实际价值也是1542元。第二个月,差额是1531元 ,但是,这1531的差异是第二个月才少交的,而这一个月里面已经发生了通货膨胀 ,那么其实第二个月省下来的1531元的实际购买力其实并没有这么多,用现在的眼光看,实际购买力相当于现在的1518元。

  在你贷款的30年里 ,以此类推,每一个月的月供差换算成现在的购买力来表示价值,就是每月月供差的现值 。

按揭买房到底是“等额本金	”还是“等额本息”划算?(数据干货)

  同样的 ,在还款第11年的时候,差额由正转负。但是由于通货膨胀的存在,尽管你11年后等额本息支付的月供要高于等额本金 ,但是11年后的钱并没有现在这么值钱。所以本息和本金的月供差额并不是一条直线 ,而是一条曲线,如图:

按揭买房到底是“等额本金”还是“等额本息”划算?(数据干货)

  由于通货膨胀,11年后的月供 ,尽管本息开始高于本金,但是其实际购买力已经严重被压制 。以现值计算,30年的月供差之和为45748.46709 。意思是 ,以实际购买力来计算,等额本金要比等额本息多支付4万多元钱。跟主观判断是不是不一样?

  你可能会说,未来30年的通货膨胀这个东西 ,谁也说不准。确实如此 。但是你看了本文应该就明白其中的逻辑了,如果不考虑还款压力的问题,单纯从利益考虑的话 ,选择等额本金还是等额本息,主要看你对未来通货膨胀的估计。我个人认为就目前现状来看,较高的通货膨胀还会持续下去。所以我建议应该选择等额本息法 。

  当然你也可以自行百度 ,通过对比中国过去30年的实际通货膨胀率等方法来做出预估。如果你认为通货膨胀会很低 ,贷款利率高于通货膨胀,那么等额本金更划算,如果你认为通货膨胀会很高 ,贷款利率低于通货膨胀,那么等额本息更划算。

相关标签: # 等额 # 本金 # 本息 # 通货膨胀 # 还款

 暂无评论,快来抢沙发吧~

发布评论