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你现在买房吗? 买房投资是否划算的计算公式

2022-01-01 12 jdhymc

  你现在买房吗? 买房投资是否划算的计算公式

  摘要:如果你的新房子,出租的月租金低于总房价的 0.5% ,你贷款买房投资就会吃亏 。例如:100万的房子 ,算上物业费,月租要有5100元;50万的房子,月租得有 2550元 。

  一、假设:

  1 、50年后残值为原房价的40% ,即是余下20年的国有土地使用权,仍由房主所有;2 、房屋按国家规定能用50年;3、折现率不变,分别按6%、7% 、5%进行计算 ,抵消通货膨胀影响,即,通货膨胀时租金上升 ,但折现率也会上升,两者相抵;考虑到贷款利率为5%以上,故折现率定为6%比较合理;4、假设房租不变 ,各个年度中,地价上涨导致的月租上升与房屋变旧导致的月租降价相抵消。5、为了保证能租出房,能有较好的租金 ,每隔10年进行一次装修或维修 ,一居在第10年花2万元。第20年 、30年、40年均为3万元 。如果不装修或维修,房子无法正常使用50年。

  二、收支列表

  建筑面积 单价 房价 月租 月物业费 税费 装修 10年修 20年修 30年修 40年修 50年后残值

  一居:50 5000元 25万 1530元 30 1 4 2 3 3 3 10万元

  二居:100 5000元 50万 3060元 60 2 8 4 6 6 6 20万元

  三居:150 5000元 75万 4590元 90 3 12 6 9 9 9 30万元

  三 、计算结果:

  折现率为6%时,房屋总价10万元 ,月租金500元,小亏,5%时折现率(比贷款利率还低 ,是不现实的)持平,7%大亏。

  折现率为6%时,房屋总价15万元 ,月租金750元,小亏,5%时折现率(比贷款利率还低 ,是不现实的)持平,7%大亏 。

  折现率为6%时,房屋总价20万元 ,月租金1000元 ,小亏,5%时折现率(比贷款利率还低,是不现实的)持平 ,7%大亏。

  折现率为6%时,房屋总价30万元,月租金1500元 ,小亏,5%时折现率(比贷款利率还低,是不现实的)持平 ,7%大亏。

  折现率为6%时,房屋总价40万元,月租金2000元 ,小亏,5%时折现率(比贷款利率还低,是不现实的)持平 ,7%大亏 。

  折现率为6%时 ,房屋总价50万元,月租金2500元,小亏 ,5%时折现率(比贷款利率还低,是不现实的)持平,7%大亏。

  折现率为6%时 ,房屋总价60万元,月租金3000元,小亏 ,5%时折现率(比贷款利率还低,是不现实的)持平,7%大亏。

  折现率为6%时 ,房屋总价80万元,月租金4000元,小亏 ,5%时折现率(比贷款利率还低 ,是不现实的)持平,7%大亏 。

  四、总体结论:

  如果你的新房子,出租租金每月只为总房价的 0.5% ,你贷款买房投资就会吃亏,还不如不投资;或者你可以考虑你租别人的房子。换言之,如果不考虑您或您家人对自有房屋的偏好的话 ,当租金低于房价的5%时,买房不如租房。

  以我为例,我的房子月支出1000元 ,建筑面积约为50平方米,当地(四惠东的康家园小区)旧房二手价为4500元,房价为22.5万元 。显然 ,我不应该买这个房子 。因为,月租金1000元对应的房价应该低于20万元。

  以我家附近的新房子(蓝T公寓、为例,一居租金扣除物业费后约为1500-1700元 ,建筑面积约为45-55平方米 ,每平方米5200-5500元的价格,总房价(算上税费与装修4万元)约为28-31万元。1500-1700元要求总房价必须低于26-29.5万元 。显然,这也不是很划算。除非你的房子没有哪一个月是空的 ,即,随时都有承租人,否则 ,恐怕也没什么利润空间。而且,你得没有贷款 。否则,贷款利率也在年息5%以上。

  五 、附:具体的计算示例 ,根据年金现值表、复利现值系数表等来计算。

  *当折现率为6%(即,你有一笔钱,你所要求的投资回报率)

  一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按6%折现为 28.37万元

  再减去 各年维修费-1.2-0.93-0.52-0.3 共 2.95万元 再加上 50年后残值的折现值0.5 万元

  等于 25.92万元 。眼前支出为30万元 ,显然,买房出租的人亏,他根本就没办法盈利。

  二居 的现值 51.84万元 ,眼前支出为60万元。显然 ,买房出租的人还是亏了 。

  三居 的现值 77.76万元,眼前支出为 90万元。显然,买房出租的人还是亏了。

  *当折现率为5%(即 ,你有一笔钱,你所要求的投资回报率 。这个折现率小于贷款利率,不现实)

  一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按5%折现为 32.86万元

  再减去 各年维修费-1.22-1.12-0.7-0.42 共 3.36万元 再加上 50年后残值的折现值0.8 万元

  等于 30.30万元 。眼前支出为30万元 ,显然,买房出租的人基本上没盈利,持平。

  二居、三居同上。

  *当折现率为7%(即 ,你有一笔钱,你所要求的投资回报率 。这个折现率小于贷款利率,不现实)

  一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按7%折现为 24.84万元

  再减去 各年维修费-1.01-0.77-0.4-0.2 共 2.38万元 再加上 50年后残值的折现值0.34 万元

  等于 22.80万元。眼前支出为30万元 ,显然,买房出租的人亏大了。

  二居 、三居同上

相关标签: # 折现率 # 现值 # 月租金 # 贷款 # 利率

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